שירותים מקצועיים
שמאות
בטחונות לאשראי (תקן 19)
הערכה לשם בטחונות אשראי הינה הערכת השווי של מקרקעין מסוים אשר עתיד לשמש כבטוחה כנגד אשראי (למעט הלוואה לצורך דיור- משכנתא).
השומה הנערכת היא שומת מקרקעין מלאה, על מנת שתוכל לשמש כל ספק אשראי ( אין הגבלה על פי התקן לספק אשראי מסוים ו/או יחיד).
על סמך השומה נקבע שווי השוק של הנכס, שווי הנכס למטרת בטוחה, וערך הכינון לפי העקרונות הקבועים בתקן.היטל השבחה
היטל השבחה הוא תשלום לוועדה המקומית בעת מכירת נכס או מימוש של זכויות בניה המשביחות את הנכס בהתאם לתכנית בניין עיר.
תשלום זה יכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים ויותר. לכן, ישנה חשיבות עליונה להיעזר בשמאי מומחה אשר יוכל להעריך את כלל הגורמים המשפיעים על גובה התשלום ואף לחסוך ליזם או בעל הנכס סכומי כסף משמעותיים.
ישנו יתרון מובהק להתייעצות עם חברת שמאות שלה מחלקה פיננסית אשר תוכל לתת את כל המענה הנדרש בהתנהלות מול הוועדה המקומית תחת קורת גג אחת ובסינרגיה מלאה - כך התועלת הכלכלית ליזם גדולה יותר.
טיפ למוכרי נכסים בתל אביב
בשנת 2018, אושרו בתל אביב תכניות לרובעים 3 ו-4. החל משנה זו, עיריית תל אביב החלה להעביר שומות השבחה לאנשים המוכרים דירות בבניינים ותיקים שנבנו לפני שנת 1980 בתחומי תכניות אלו. שומות היטלי ההשבחה יכולות להגיע לכ200-300 אלף ש"ח עבור דירה. עד כה הכרעות ראשונות של שמאי מכריע בנוגע לערעורים על גובה היטלי ההשבחה הורידו באופן משמעותי את סכום היטלי ההשבחה ואף הביאו לביטולם. מנסיונינו מומלץ למוכרי דירות ברובעים אלו להיוועץ בשמאי לצורך הגשת ערעור על שומות ההשבחה.
איחוד וחלוקה
תכנית לאיחוד של מגרשים סמוכים וחלוקתם בכדי לאפשר את פיתוחו של השטח וניצולו המקסימלי לטובת בעלי הקרקע והציבור כולו.
משרדינו מנוסה בהכנת טבלאות הקצאה ואיזון, המטרה שלנו היא לשמור על השווי היחסי מתוך השווי הכולל עבור כלל בעלי הזכויות במקרקעין. בעת החלוקה מחדש, נעשה ניסיון להקצות את השטחים קרוב ככל האפשר לחלקת המקור ולהימנע מתשלומי איזון.
חשוב לדעת
איחוד וחלוקה לרוב יחייב יצירת חלקות רישום חדשות המתאימות לתכנון החדש.
זאת בכדי לאפשר הפרשה של שטחים לצורכי ציבור ולשמור על חלוקה צודקת בין בעלי הקרקע.
טרום רכישה
לקראת רכישת נכס מקרקעין חשוב לבחון את מצב הנכס מכמה היבטים: מצב משפטי, היתר בנייה, זכויות בנייה, ושווי הנכס.
בעת רכישה, בדיקה של שמאי תעזור לרוכש לקבל תמונה מעמיקה של הנכס בו הוא מעוניין. הבדיקה כוללת בדיקה תכנונית של הנכס, היתרי בנייה, חריגות , סיכונים באזור וכדומה.
פירוק שיתוף
פירוק שיתוף במקרקעין נדרש במקרים רבים במסגרת פירוק שותפות עסקית, פרידה של בני זוג וחלוקת רכושם, חברה עסקית הפושטת רגל או במקרה של ירושה משותפת של מקרקעין.
אנו מנוסים בבחינת המצב התכנוני למול ההיבט המשפטי והפיזי וקביעה האם יש צורך בתשלומי איזון ובמידה וישנו את גובהו. בנוסף, במקרים של חלוקת הנכס נקבע את השווי לצורך ביצוע החלוקה.
חשוב לדעת!
השמאי הוא הסמכות לקביעת שווי הנכסים המחולקים, השומה אותה יציג צריכה לכלול דוח מפורט של שווי הנכס על חלקיו השונים, והיחסיות ביניהם בהתאם לשותפות במקרקעין.
שומות רשות מקרקעי ישראל
בדומה להיטל השבחה, כאשר אדם אשר רכש מגרש מרמ"י בו זכויות הבנייה הינם לגודל מסוים, ובהמשך הועדה המקומית הוציאה תב"ע חדשה המגדילה את זכויות הבנייה. כאשר ירצה האדם לממש את הזכויות החדשות (מן התב"ע) יצטרך למעשה לרכוש זכויות בניה נוספות מרמ"י.
הרשות מוציאה עבור בעל המקרקעין שומה על רכישת זכויות בנייה נוספות, ועליה יכול בעל המקרקעין להשיג באמצעות שומה נגדית.
מכרזים - רשות מקרקעי ישראל
כאשר יזם מעוניין להשתתף במכרז של רשות מקרקעי ישראל, הוא לרוב ייעזר בשמאי מקרקעין אשר יעריך את המחיר שעל היזם להציע.
אנו עוסקים בבנית מודל תיאורטי הדן בשאלה מה ניתן לבנות על המגרש, על בסיס מודל זה אנו נעריך את שווי הקרקע בגישת החילוץ משווי הפרויקט כגמור ומושלם.
משווי זה נחסיר את הרווח הצפוי ליזם סביר , את ההוצאות המקדמיות ואת הוצאות הבנייה. כך, נגיע למחיר הסופי בו נמליץ ליזם לרכוש את הקרקע תוך התחשבות ברווח שמעוניין היזם להרוויח.
הטיפ שלנו!
לרוב הייעוץ על המחיר למכרז הוא מתוך הניסיון של השמאי, אך בדיקת כדאיות תוכל לעזור בקביעת המחיר למכרז.
ליווי פרויקטים
למה צריך שמאי כמלווה לפרויקט יזמי?
הבנק המעניק מימון דורש מלווה פיננסי לפרויקט, היתרון בשמאי כמלווה פיננסי לפרויקט הוא שרק שמאי יוכל להכין את דו"ח האפס לפרויקט, ולכן עדיפה חברת שמאות עם מחלקה פיננסית אשר תוכל לתת את כל המענה הנדרש בהתנהלות מול הוועדה המקומית תחת קורת גג אחת ובסינרגיה מלאה - כך התועלת ליזם ולבנק הממן הינה גבוהה יותר.
הטיפ שלנו!
חשוב לדעת כי שמאי יכול לאתר ולהתריע על מצבים בהם עלול להיווצר סיכון לפרויקט כגון חריגות תקציביות, אי עמידה ביעדי מכירות, קושי במכירת היחידות וכדומה.
דוגמאות של פרויקטים שליווינו בעבר
מרכז עסקים ומסחר
139,000 מ"ר בהיקף כספי של 65 מיליון $
44,000 מ"ר בהיקף כספי של 79 מיליון $
משרדים
88,000 מ"ר בהיקף כספי של 75 מיליון $
שכונות מגורים
1100 יח"ד בהיקף כספי של 150 מיליון $
780 יח"ד בהיקף כספי של 88 מיליון $
בדיקות כדאיות
דוחות אפס
דוח אפס נדרש עבור קבלת מימון ממוסדות פיננסיים (בנקים, חברות ביטוח, וכו') ומתבסס על ניתוח התכניות האדריכליות, למול ניתוח שוק הנדל"ן בסביבת הפרויקט.
אנחנו מייעצים נוסף לדוח בנושאי תכנון נפחי הבנייה ותמהיל הדירות לפרויקט, שטחי מסחר ומשרדים. ובוחנים האם נעשה ניצול של זכויות הבניה או לא, וכדומה. מתוקף ניסיוננו הרב אנו יכולים לייעץ ללקוח מהו תמהיל הדירות האופטימלי מבחינה כלכלית.
חשוב להכיר!
דוח אפס נועד בכדי לאמוד את ההכנסות הצפויות בפרויקט למול גובה ההשקעה (מצד היזם, ומצד הבנק). בכוחו המקצועי של השמאי לנתח את רגישות הפרויקט בשוק, להעריך את קצב הבנייה והמכירה ולנתח את תזרים המזומנים של הפרויקט. אלו נושאים משמעותיים לתכנון פיננסי נכון של הפרויקט.
בדיקות כדאיות לפני רכישה
אנו עורכים בדיקות כדאיות עבור לקוחותינו במצבים הבאים: לפני רכישת קרקעות, או לצורך השתתפות במכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), עבור מכרזי פירוק שיתוף, עסקאות קומבינציה, ותמ"א 38.
בדיקת שמאי לפני רכישה כוללת מס' בדיקות: בדיקה תכנונית, בדיקת היתר של הבניין, חריגות וסיכונים באזור. חשוב לציין כי הערכות אלו נעשות למספר מטרות ובתחומים שונים.
הטיפ שלנו!
כיום ניתן להשיג הרבה מן המידע בחיפוש במגזינים שונים ברשתות המדיה.
אנו ממליצים לא להסתמך רק על מקורות אלו וכן, להיוועץ בשמאי מומחה.
היכולת שלנו כמומחים היא לרדת לפרטים, לא פעם גילינו בהערכותינו טעויות ברישום הטאבו כמו גם חלקים שונים בנכס שאינם בהיתר הבניה וכו'. נושאים אלו יהוו בעיה בעתיד וחשוב להכירם טרם הרכישה.
ראה טרום רכישה
פינוי בינוי (תקן 21)
בדיקות היתכנות לפרויקט פינוי בינוי מטרתן לבחון את הכדאיות הכלכלית של הפרוגרמה התכנונית המוצעת, תוך ניתוח המצב התכנוני והמשפטי של הפרויקט. בדיקות אלו נערכות על פי תקן 21.
משרדנו מלווה יזמים ודיירים (ועדי בתים) בהליכי תכנון הפרויקט מהזווית של בחינת הכדאיות הכלכלית, הידע שלנו עוזר בתכנון התמהיל הנכון של השטחים השונים בפרויקט.
בנוסף, משרדנו עורך שומות על בסיס תקן 21 של שמאות מקרקעין אשר מהוות תנאי לקידום הפרויקט מול מוסדות התכנון.
חשוב לדעת
על מנת להוציא לפועל פרויקט פינוי בינוי נדרשת פרוגרמה תכנונית אשר תהיה ישימה כלכלית היות ומיזמים אלו כרוכים בהריסת בניינים קיימים והקמת מתחמים חדשים הכוללים תוספת משמעותית של קומות ויחידות דיור.
IFRS והנפקות, תקן 17
שומות אלו משמשות בעיקר חברות ציבוריות וגופים מוסדיים לצורך דיווח בדוחות הכספיים על פי כללי החשבונאות הבינלאומיים IFRS (International Financial Reporting Standard), או לצורך הנפקות מניות והנפקות אג"ח, עסקאות בין בעלי עניין וחברות קשורות.
במסגרת הערכות השווי לתקינה החשבונאית הבינלאומית, המשרד עורך באופן קבוע הערכות שווי עבור תאגידים מהמובילים במשק.